Moties Zelfbewoningsplicht en Antispeculatiebeding (Sturingsinstrumenten Woningmarkt)

De laatste jaren komen steeds meer huizen in bezit van particuliere investeerders en woningbeleggers. Nieuw Goes wil daarom een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding invoeren.

Een zelfbewoningsplicht betekent dat de koper na aanschaf verplicht is om in de woning te gaan wonen en deze dus niet kan verhuren. Echte woningzoekenden krijgen hierdoor meer kans om een woning te kunnen kopen. Bij de zelfbewoningsplicht kan geregeld worden dat het verhuren als sociale huurwoning, of vrije sectorhuurwoning waar de maximale huur door de gemeente wordt vastgelegd, mogelijk is. Dan gaat de zelfbewoningsplicht het verhuren voor woekerprijzen tegen.

Het antispeculatiebeding regelt dat de woning niet snel voor een hoger bedrag mag worden doorverkocht, bijvoorbeeld voor de eerste 5 jaar. Het antispeculatiebeding voorkomt dat huizen enkel worden gekocht om er flinke winst mee te maken. Het dempt ook de snel stijgende huizenprijzen.

Op zowel de zelfbewoningsplicht als het antispeculatiebeding zijn de nodige uitzonderingen mogelijk, zoals verhuren aan familie, of ontbinding van het huwelijk of verbreken van het geregistreerd partnerschap, of een verhuizing waartoe genoodzaakt wordt door de gezondheid van een gezinslid.

Steeds meer gemeenten in Nederland hebben de zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding ingevoerd. Nieuw Goes heeft voorgesteld deze regelingen zo snel mogelijk ook hier in te voeren. Helaas was hiervoor geen meerderheid. Wel was er een meerderheid om onderzoek te (laten) doen naar deze middelen. Hiervoor zijn de Motie Zelfbewoningsplicht en Motie Antispeculatiebeding omgevormd tot de Motie Onderzoek Sturingsinstrumenten Woningmarkt. Deze motie is unaniem aangenomen.

---

De raad van de gemeente Goes, in vergadering bijeen op 22 april 2021.

Constateert dat:

1. De druk op de Nederlandse woningmarkt als gevolg van een toenemende vraag naar woningen, hogere prijsstijgingen en een hoger woningtekort in 2020 verder is gestegen[1];

2. Ook in Zeeland de vraagprijs een ‘vanaf-prijs’ is geworden met overspannen biedingen[2];

3. Goes een van de gemeenten is in Zeeland waar de woningmarkt in 2020 meer verhit is geraakt[1];

4. De gemiddelde koopsom van een bestaande woning in 2020 landelijk met bijna 8% steeg naar €335.000[1];

5. De gemiddelde vraagprijs van nieuwbouwwoningen in de gemeente Goes tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020 gestegen is van €337.000 naar €366.000[3];

6. Onderzoek van de grootste hypotheekverstrekker (Rabobank) en de grootste hypotheekadviseur (De Hypotheker) laat zien dat een eenverdiener met een modaal inkomen gemiddeld €166.500 kan lenen en tweeverdieners met een modaal inkomen gemiddeld €300.000[2];

7. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer verwacht dat het woningtekort blijft stijgen en in 2025 haar piek bereikt[2];

8. Onderzoeken aantonen dat het aandeel van particuliere investeerders steeds verder toeneemt[4], terwijl het marktaandeel van de koopstarters aanzienlijk is gedaald[5] en woningbeleggers steeds meer interesse hebben in panden in perifere regio’s[6][7][8];

9. De toename van particuliere investeerders op de woningmarkt een prijsopdrijvend effect heeft[4][5];

10. Deskundigen zich zorgen maken over deze koopjacht omdat starters hierdoor buiten de boot vallen[7];

11. Er verschillende sturingsinstrumenten mogelijk zijn om de positie van inwoners met een middeninkomen, bijvoorbeeld starters, op de woningmarkt te verbeteren:

    1. Zo hebben een toenemend aantal gemeenten een regeling voor het opleggen van de zelfbewoningsplicht en/of het antispeculatiebeding, wat mogelijk is via gronduitgifte bij nieuwbouwprojecten of bij transformaties waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is.

       1. Een zelfbewoningsplicht huiseigenaren verplicht om de aangekochte woning zelf te gaan bewonen.

       2. Het antispeculatiebeding regelt dat de koper de woning binnen een bepaalde termijn niet uit winstoverwegingen mag verkopen.

    2. Het opnemen van de bestemming ‘Sociale koopwoning’ in het bestemmingsplan, door het vastleggen van een ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw’[9] (Doelgroepenverordening), waarbij voor een periode van minimaal één en maximaal 10 jaar eisen gesteld kunnen worden aan bijvoorbeeld:

       1. De maximale koopprijs, het maximale inkomen van de koper, lokale binding (bijv. naar huidig adres, woonhistorie, type (onmisbaar) beroep of familie) voor sociale koopwoningen en tijdsduur voor het houden van de huurprijs onder een bepaald niveau voor middeldure huurwoningen.

    3. De verhuurdersvergunning.

    4. De overwinstregeling, waarbij de koper gedurende een bepaalde termijn een verrekening aan de gemeente is verschuldigd wanneer hij of zij de woning met winst verkoopt.

    5. Marktconform bouwen.

Is van mening dat:

1. De situatie op de woningmarkt zorgelijk is, met name voor middeninkomens en starters;

2. We als gemeente een belangrijke rol spelen in het zo goed mogelijk laten functioneren van de lokale woningmarkt;

3. Een onderzoek naar deze bestaande instrumenten nuttig en noodzakelijk is. Met name om het aanbod aan woningen voor mensen met een middeninkomen en starters te vergroten en zodoende de positie van deze woningzoekenden op de woningmarkt te versterken.

Verzoekt het College:

1. Om onderzoek te doen naar de mogelijke instrumenten die een gemeente (c.q. Goes) ter beschikking staan t.a.v. sturing op de woningmarkt. Waarbij als doel gesteld kan worden dat de positie van de inwoners met middeninkomens en/of starters beschermd en verbeterd kan worden.

2. Bij dit onderzoek eventueel een deskundige te betrekken, bijvoorbeeld van een kennisorganisatie of een hoogleraar of bijvoorbeeld gebruik te maken van een onderzoeksgroep van de VNG;

3. De andere Bevelandse gemeenten uit te nodigen om aan dit onderzoek deel te nemen;

4. De uitkomsten van dit onderzoek binnen 6 maanden te presenteren aan de raad en vervolgens het rapport aan te bieden aan de agendacommissie om door te geleiden naar de agenda van de raad.

En gaat over tot de orde van de dag.

Namens de fractie van Nieuw Goes,

Onno van de Velde

[1] BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling: ‘Woningdruk blijft hoog in Randstad en loopt op in aantal provincies’, 15 maart 2021 [2] Nieuwsuur: ‘Huizenmarkt ook buiten Randstad ‘booming’, hoe zit het in jouw regio?’, 15 maart 2021 [3] Gemeente Goes: ‘Raadsvoorstel belastingverordeningen 2021’, 17 december 2020 [4] ASRE Research Center: ‘Buy-to-let verdringt starter van de koopwoningmarkt’, juli 2019 [5] Kadaster: ‘Opkomst particuliere investeerders op de woningmarkt’, oktober 2019 [6] Kadaster: ‘Kopen om te verhuren’, mei 2019 [7] NOS: ‘Investeerders kochten afgelopen jaar meeste woningen ooit’, 12 maart 2021 [8] Colliers International: ‘Belegger beter uit buiten de grote stad’, 3 december 2019 [9] Platform 31: ‘Sociale koopwoningen in het bestemmingsplan’, oktober 2019